平安觀點(diǎn)：

    　　結(jié)算業(yè)績(jī)延續(xù)承壓，未結(jié)資源仍舊充足：受毛利率探底、投資收益減少等因素影響，2023H1 15 家A+H 上市典型房企整體營(yíng)收同比增長(zhǎng)0.1%，歸母凈利潤(rùn)同比下降2.7%，降幅較2022 年收窄23.9 個(gè)百分點(diǎn)。2023H1 15家上市房企整體毛利率19.6%，同比下降2.1 個(gè)百分點(diǎn)，較2022 年下降0.6 個(gè)百分點(diǎn)，考慮高價(jià)地結(jié)轉(zhuǎn)、滯重庫(kù)存清理等因素仍在，短期結(jié)算端毛利率或仍將底部徘徊；銷管費(fèi)用率5.2%，同比下降0.1 個(gè)百分點(diǎn)，較2022 年持平，延續(xù)低位；少數(shù)股東損益占比22.1%，同比下降4.6 個(gè)百分點(diǎn)，較2022 年全年下降7.2 個(gè)百分點(diǎn)，伴隨拿地權(quán)益占比提高有望維持較低水平。2023H1 末15 家上市房企業(yè)績(jī)保障度（期末合同負(fù)債/過去一年?duì)I業(yè)收入）118.1%，未結(jié)資源仍舊充足。分企業(yè)性質(zhì)看，央國(guó)企營(yíng)收同比增長(zhǎng)0.6%、歸母凈利潤(rùn)同比下降1.8%，整體業(yè)績(jī)相對(duì)較好。

    　　銷售規(guī)模反彈，拿地持續(xù)聚焦：得益于年初樓市明顯復(fù)蘇，2023H1 15 家上市房企銷售額同比增長(zhǎng)19.1%，遠(yuǎn)高于全國(guó)水平（增長(zhǎng)1.1%）。5 月以來樓市修復(fù)乏力，但近期中央及各部委密集發(fā)聲釋放政策利好，疊加9 月往后為傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，成交有望止跌企穩(wěn)。2023H1 15 家上市房企平均拿地銷售面積比43%、拿地銷售金額比27%，仍處于土儲(chǔ)凈消耗狀態(tài)。拿地銷售金額比較2022 年下降12 個(gè)百分點(diǎn)，降幅低于拿地銷售面積比，反映房企在謹(jǐn)慎取貨過程中，仍持續(xù)向高地價(jià)的核心城市聚焦。2023H1 央國(guó)企銷售額同比增長(zhǎng)25.3%，銷售表現(xiàn)顯著優(yōu)于民企（微降0.04%），平均拿地銷售金額比29%，拿地強(qiáng)度亦高于民企（20%）。

    　　在手現(xiàn)金小幅回升，融資成本進(jìn)一步下行：2023H1 末15 家上市房企整體在手現(xiàn)金1 萬(wàn)億元，較2022 年末提升2%；融資成本普遍下行，“三條紅線”整體維持綠檔。其中央國(guó)企在手現(xiàn)金較2022 年末回升3.5%，民企較2022 年下降4.6%；民企現(xiàn)金短債比較2022 年末下降12.4 個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)弱化趨勢(shì)。2023H1 末央國(guó)企綜合融資成本普遍更低，反映其融資端更大優(yōu)勢(shì)。

    　　投資建議：2023H1 典型房企結(jié)算利潤(rùn)延續(xù)下滑，毛利率持續(xù)探底，業(yè)績(jī)?nèi)耘f承受壓力；但歸母凈利潤(rùn)降幅收窄，結(jié)算項(xiàng)目權(quán)益比例提高，在手現(xiàn)金小幅回升，邊際改善信號(hào)有所顯現(xiàn)。近期地產(chǎn)政策組合拳頻出，彰顯中央托底地產(chǎn)信心與決心，短期政策博弈機(jī)會(huì)仍存，且需持續(xù)關(guān)注政策呵護(hù)下基本面走向，中長(zhǎng)期持續(xù)看好積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企如保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國(guó)海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A等。同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)管理及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)，如保利物業(yè)、招商積余、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅(jiān)朗五金等。

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）樓市修復(fù)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2）個(gè)別房企流動(dòng)性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3）房地產(chǎn)行業(yè)短期波動(dòng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。